舊城區30年以上老公寓市場現況與包租管理需求
近年來，台中市舊城區三十年以上老公寓的市場存量逐步攀升，尤其集中於台中火車站周邊的中區、北區、東區等傳統生活圈。根據內政部統計，台中全市屋齡超過三十年的住宅逾十萬戶，僅在中區與北區，每十間住宅就有七間屬於老公寓型態，反映出這些地區老屋比例之高。這類老公寓多為1980年代以前興建，不僅屋況老舊，公共設施亦多有不足，例如樓梯間照明不良、管線老化或無電梯等問題普遍，造成屋主在出租或自主管理時，常面臨種種現實挑戰。首先，屋齡拉高使得空置率持續居高不下，據台中市不動產仲介公會2024年資料顯示，舊城區老公寓的平均空置期達三到六個月，遠高於重劃區新成屋的一到兩個月。再者，租客流動率高、短租情形嚴重，也導致屋主常需反覆處理退租、清理與新租客招募，平均每年更換租客次數可達1.5至2次，顯著增加管理壓力。更棘手的是，屋齡增加帶來的維修與改裝費用日益沉重。以2024年行情為例，三十年以上老公寓年度基礎維修支出平均約2萬至3萬元，若遇管線全面換新、廁所漏水等中大型修繕，單次花費甚至可能突破5萬至10萬元，對多數自主管理的房東來說是一筆不可忽視的負擔。
正因如此，越來越多舊城區老公寓屋主開始尋求專業包租代管的協助。2023年7月3日正式上路的內政部「社會住宅包租代管4.0」方案，便針對屋齡超過十年以上、且條件符合的住宅提供政策誘因，包括開發期（協助尋找合適房客、改善屋況、輔導屋主合法化出租）與後續管理期（代收租金、定期巡檢、維修協調、稅賦優惠等），並明訂房東與房客均可享有免費的包租代管業者服務。依據台中市政府住宅發展工程處統計，2024年台中加入包租代管的舊公寓數量年增率達38%，新申請案件有八成來自中區、北區與東區等舊市區。
對於多數屋主而言，參與包租代管最大的吸引力在於「降低空置、簡化管理流程、享有租稅與修繕補助」。特別是在目前租賃市場競爭激烈、房東對法律風險與財務現金流要求更高的趨勢下，包租代管已從以往的「補充型選項」轉為舊城區老公寓屋主的新常態。透過政策加持與專業服務介入，三十年以上老公寓正逐步克服過往出租難、管理難的困境，邁向穩定且可持續的租賃經營模式。
老公寓包租管理模式與租金報酬率計算實例
在台中舊城區三十年以上老公寓的包租管理市場中，目前最常見的營運模式主要分為「包租保證」與「代租代管」兩大類型。包租保證模式由代管業者與屋主簽訂長約，通常以略低於市場行情的租金（約市價80%~85%）每月固定給付給房東，無論房屋是否出租成功，業者皆須履行給付責任，等於將空置與收租風險由業者承擔；同時，業者會負責租客招募、合約管理、日常維護與部分小額修繕，但收取的管理費相對較高，約為月租金的10%~12%。相較之下，代租代管則僅在成功出租後，協助處理租金收取、合約簽訂與後續維修協調，空置期風險由屋主自行負擔，管理費率相對較低，一般約落在月租金的8%~10%。這兩種模式各有優缺點，若房東追求「零空置風險」與現金流穩定，包租保證模式較為適合；若房東具備市場經驗或能接受短期空窗，則可選擇費率較低的代租代管模式以提升報酬。
以實際市場案例來看，假設位於台中中區、屋齡三十年以上、室內權狀約20坪的老公寓，經過基本整理後月租行情約為13,000元。採用包租保證模式，業者提供的保證月租金約10,500元，全年收入為126,000元。若選擇代租代管，房東可收到滿租狀態下每月11,500元，但需自行承擔空置期，以當地平均年空置2個月計算，年收入約115,000元。此外，管理費（包租約12%，代管約10%）、年度基礎維修預留金（平均2萬元）、以及每年地價稅、房屋稅約需6,000元，皆為房東需計入的實際支出。以包租保證為例，126,000元（年收入）－15,120元（管理費）－20,000元（維修預留）－6,000元（稅金），年淨收益為84,880元，若以該屋現值700萬元計算，租金報酬率約為1.21%。而代租代管模式下，115,000元（年收入）－11,500元（管理費）－20,000元（維修預留）－6,000元（稅金），年淨收益為77,500元，報酬率約1.11%。
大恆國際物業管理認為，讀者應不難發現，雖然包租保證下表面租金略低於市價，但扣除空置損失後，反而能獲得更穩定且接近平均水平的租金報酬。值得注意的是，租金報酬率除受包租管理模式影響外，亦深受房屋區域位置、屋況、裝修程度等因素牽動。位於交通便利、生活機能成熟的中區、北區、東區等區段，即便為老公寓，若經過適度翻修，增加智慧門鎖、簡易家電與提升採光等，均有助於拉高租金行情與降低空置期。根據台中市租賃住宅市場2024年調查，裝修程度良好的老公寓租金平均可較未整理物件高出8%~15%，同時空置期也相對縮短。結論來看，合理規劃包租管理模式，精準評估區域行情及屋況，並適度投入小額裝修與維修預算，才是提升老公寓租金報酬率的核心關鍵。
(本文最後編輯於：2025年6月)
提升老公寓租金報酬率的關鍵做法與市場趨勢
大恆國際物業管理整理：面對台中舊城區三十年以上老公寓租金報酬率普遍偏低的現實，如何有效提升房屋吸引力並穩定收益，已成為眾多屋主與包租代管業者關注的核心議題。從過去幾年的市場實證來看，適度投入「室內微裝修」與設備升級，不僅能顯著拉高租金水準，更有助於縮短空置期。例如更換智慧門鎖、增設LED照明、簡單重新油漆牆面，以及添購基本家電如冷氣、冰箱與洗衣機，這些升級項目雖每戶平均投入僅需3萬至6萬元，卻能讓月租金提升5%至15%，空置天數則可壓縮至一至兩個月。根據2024年台中租賃市場數據，經過這類微裝修的老公寓，平均年租金報酬率較未翻新物件高出0.2至0.4個百分點，長期累積下來對於現金流的助益相當明顯。
此外，妥善善用政府政策補助亦是降低持有成本、提高報酬率的重要策略。以2023年上路的包租代管4.0為例，符合資格的房東不僅可享有房屋稅與地價稅的自用稅率優惠、每月最高1.5萬元的租金免稅額，還可申請修繕補貼，最高補助金額可達12萬元。這些政策不僅直接減輕房東稅負，更實質鼓勵老屋進行必要修繕與升級，間接提升物件在租賃市場的競爭力。尤其針對耐震補強、節能改造等工程，政府補貼比例持續上升，符合ESG（環境、社會、公司治理）趨勢下的永續活化導向。不少專業代管業者已開始主動為屋主規劃耐震補強、節能照明、再生能源設備等方案，不僅為房屋本身帶來長線價值，亦逐步吸引更重視生活品質與永續議題的優質租客群體。根據不動產業界統計，2024年全台通過耐震補強或取得節能標章的舊屋，租金行情普遍較同類型未升級產品高出10%至20%，且租期平均可延長6個月至一年，進一步提高房東整體收益穩定度。
大恆國際物業管理認為：未來三年，台中舊城區老公寓市場仍將持續面臨少子化、人口外移及新成屋供給增加等結構挑戰，然而隨著包租代管專業化、政策資源導入與ESG標準普及，市場整體將呈現「優質化、差異化」發展。預計具備良好裝修、耐震與節能升級、並結合智慧家居設備的老公寓，租金報酬率有望逐步提升至1.3%至1.5%區間，高於一般未升級物件的1.0%~1.2%。對於有意長期持有並穩健經營的屋主而言，善用微裝修與政策利多，積極參與ESG導向的活化計畫，將是未來三年提升租金報酬率與保值性的關鍵策略。同時，專業包租管理業者也應順應趨勢，提供一條龍的升級改造、財稅諮詢與市場行銷服務，方能在舊城區住宅市場中脫穎而出，實現租賃經營的永續成長。
